La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía mediante el que el deudor de un crédito -préstamo- o de cualquier otro tipo de obligación garantiza su cumplimiento con un un bien inmueble de su titularidad tal como tierras, edificios, pisos, caminos, construcciones, árboles y plantas, estatuas, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, entre otros, o sobre derechos que recaigan sobre él tales como el usufructo, la nuda propiedad, los derechos de superficie o las concesiones administrativas, entre otros.

• La hipoteca inmobiliaria puede constituirse entre particulares, empresas o entre ambas entre sí, siendo lo más frecuente entre particulares y bancos para la compraventa de vivienda.

• La hipoteca también puede ser mobiliaria cuando el bien con el que se garantiza la obligación no es inmueble y es alguno de los permitidos en la ley, concretamente los establecimientos mercantiles, los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril de propiedad particular, las aeronaves, la maquinaria industrial y la propiedad intelectual y la industrial.

• La regulación legal de la hipoteca se recoge con carácter general en los artículos 1.861 y 1.874 y siguientes del Código Civil así como en los artículos 104 y siguientes de la Ley Hipotecaria. 

Para que nazca la hipoteca, es obligatorio la elevación del contrato a escritura pública mediante notario así como la inscripción de la misma en el registro público correspondiente, donde constará reflejada la descripción del bien con la carga en cuestión.

La hipoteca puede ser sometida a novación, en aquellos supuestos que las partes desean modificar las condiciones que dieron lugar al contrato inicial. Esto es especialmente frecuente en aquellos casos de créditos hipotecarios con entidades bancarias, cuando los particulares no pueden hacer frente a los pagos y renegocian las condiciones mediante una ampliación del plazo, un cambio del tipo de interés, un aumento del capital del préstamo o la inclusión de determinados sujetos como responsables adicionales.

En caso de incumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, el acreedor puede acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria que es una modalidad procesal de tutela cualificada de su crédito, en la que las posibilidades de defensa del deudor se encuentran limitadas. De este modo, en la ejecución hipotecaria el acreedor puede solicitar la subasta pública del bien que garantiza el préstamo, y en su caso solicitar su adjudicación.

La acción para instar la ejecución hipotecaria tiene un plazo de prescripción de veinte años desde la fecha de vencimiento de la deuda.

Existen determinados tipos especiales de hipoteca distintas de la hipoteca ordinaria:

• Mediante la hipoteca inversa, el titular recibe una cantidad periódica por parte de la entidad financiera y, al fallecer, su titularidad pasa al banco salvo que se satisfaga el importe del capital recibido mas los intereses.

• La hipoteca unilateral es aquella que para su constitución solo es necesario la voluntad de una de las dos partes, que debe ser el titular de la finca hipotecada. Para su constitución, esta modalidad debe inscribirse en el registro público correspondiente también y, si el acreedor la acepta, se hará constar en el mismo por nota marginal. Si por otro lado, el acreedor no la acepta en el plazo de dos meses, el dueño de la finca hipotecada puede pedir su cancelación. El caso más frecuente de hipoteca unilateral es el que se hace a favor de la Administración para garantizar deudas tributarias.

• La hipoteca de máximos o flotante es aquella que se constituye en garantía de cuentas corrientes de crédito de modo que, si al término de un periodo de liquidación no se reintegra el saldo, el acreedor podrá utilizar la acción hipotecaria para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca.