El desahucio es la acción judicial en vía civil que tiene por objeto la recuperación de la posesión de un bien inmueble –vivienda, garaje, trastero, habitación, local comercial o de negocio en finca urbana o rústica- cuando existe una ocupación ilegal por personas sin título para ello ni consentimiento del propietario. 

Supuestos de ocupación ilegal que pueden dar lugar a la acción de desahucio

• Cuando existe un contrato de arrendamiento y se produce una falta de pago de rentas por parte del inquilino, el desahucio se puede iniciar desde que exista el impago de una mensualidad, salvo que en el contrato se disponga lo contrario.

• El impago de otras cantidades pactadas en el contrato, aunque no sea la renta, tal como el IBI o cualesquiera otras también son causa de desahucio.

• Cuando llegado el fin del contrato de alquiler el propietario no desea renovarlo -y no existiendo derecho de tácita reconducción- el inquilino se niega a abandonarlo.

• Cuando el morador está disfrutando del inmueble sin contrato, ya sea por cesión o permiso gratuito del titular -si es por tiempo definido, en comodato, si no, en precario- pero el propietario no desea que siga utilizándolo, resistiéndose el ocupante a abandonarlo.

• Cuando el ocupante está utilizando el bien sin consentimiento previo de ningún tipo por parte del propietario.

• En este caso, para promover la demanda de desahucio no es necesario conocer la identidad de los ocupantes, pudiendo dirigirse la demanda contra los ignorados ocupantes del inmueble, o contra las personas que se encuentren subarrendadas. 

• La regulación legal del juicio por desahucio viene recogida con carácter principal en la Ley de Enjuiciamiento civil -LEC- y su tramitación se realiza, atendiendo a las causas, bien conforme al procedimiento establecido para el juicio ordinario o bien conforme a los trámites del juicio verbal, también conocido como rápido o exprés.

Procedimiento de desahucio

El procedimiento de desahucio se inicia mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia donde se encuentre el inmueble.

• Para la demanda de desahucio es necesario abogado y procurador.

• La demanda de desahucio puede ser ejercitada por el titular o cualquier heredero contra terceros ocupantes, o por un copropietario o coheredero contra otro que esté usando el bien en exclusiva, siempre que actúe en beneficio de la Comunidad de Bienes o Hereditaria, según el caso, y cuente con el consentimiento expreso o tácito de los demás comuneros -o herederos- conforme a las reglas establecidas en el Código Civil.

• La demanda de desahucio puede interponerse en cualquier momento, salvo en aquellos casos en que se formule sobre la base de no haber mediado un consentimiento previo de ningún tipo por parte del propietario, en cuyo caso el plazo será de un año solamente. 

• En aquellos casos que la demanda se funde en un uso de la vivienda sin consentimiento previo, se puede solicitar también una indemnización por daños y perjuicios sobre la base del lucro cesante producido durante el tiempo que el inmueble no ha podido ser utilizado. Si la cuantía solicitada en la indemnización es menor de 6.000 euros, podrá sustanciarse en el mismo procedimiento, pero si es superior, debe iniciarse otro procedimiento judicial.

Admitida a trámite la demanda por el juzgado, se da traslado al ocupante mediante comunicación certificada.

• En la comunicación de la demanda de desahucio, se fija por el Juzgado una fecha con carácter provisional en la que tendrá lugar el desalojo en caso de que se estime finalmente la demanda, o el demandado no proceda al pago de las rentas adeudadas -en caso de desahucio por falta de pago de rentas-.

• La comunicación de la demanda de desahucio se intenta en primer lugar en el domicilio que hayan designado las partes en el contrato.

• Se tendrá por notificado al demandado por desahucio:

• Si se niega a firmar o recibir la comunicación.
• Si la recoge cualquier persona mayor de 14 años en el domicilio.
• Si se entrega al conserje o portero de la finca.

• Si no se consigue notificar la demanda en el domicilio que hayan designado las partes en el contrato se intenta en el que se encuentra ocupado.

• Si no se consigue notificar la demanda en el domicilio que hayan designado las partes en el contrato, o en el que se encuentra ocupado, se comunica mediante edicto en el tablón de anuncios del juzgado, teniéndose por efectuado el trámite a los diez días.

Una vez notificada la demanda, el demandado tiene varias opciones:

• Oponerse y contestar a la demanda por las causas legales establecidas y expresando si quiere que haya audiencia del juicio.

En este caso, si alguna de las partes ha solicitado audiencia del juicio, el juzgado señalará fecha al efecto; en caso contrario, el Juez dictará sentencia estimando o no la demanda.

Si se estima por el juzgado la demanda de desahucio, y el ocupante no cumple con la orden de abandonar el inmueble acordada en sentencia, el demandante puede solicitar la ejecución para que se proceda al lanzamiento mediante el desalojo forzoso.

• En los casos de demanda de desahucio por impago de rentas o terminación del plazo de alquiler, el demandante no tiene que esperar a la sentencia para solicitar la ejecución del desalojo, pudiendo pedirla directamente en demanda, para que se lleve a cabo el lanzamiento si la sentencia es a su favor.

Si el inmueble es la vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan, el juzgado debe darles un plazo de un mes para el abandono de la vivienda, ampliable a uno más de existir motivo fundado.

• En caso de impago de rentas, y para poder detener el procedimiento de desahucio y permanecer en la vivienda puede proceder a la enervación mediante el  pago de las cantidades reclamadas en la demanda así como las que se hayan generado con posterioridad en el plazo de 10 días hábiles.

• Esta posibilidad no puede utilizarse si:

• Ya se hubiera utilizado en una ocasión anterior o,
  
• El dueño hubiese reclamado el pago al inquilino, mediante un medio certificado, al menos 30 días antes de registrar la demanda.

Si finalmente se produce el pago, y el Juzgado acepta que el inquilino permanezca, este deberá pagar las costas generadas en el procedimiento.

• No hacer nada, en cuyo caso, el Juzgado procederá al desalojo en la fecha señalada provisionalmente.

Motivos de oposición al desahucio

Para evitar el desahucio, existen determinadas causas de oposición que el demandado puede hacer valer en el plazo de diez días en caso de tramitarse bajo la modalidad de juicio verbal, o veinte si el juicio es ordinario, y por lo tanto no pudiendo ser desalojado sin previo aviso. 

• La acreditación del pago previo de la renta.
• La subsistencia del contrato.
• La prueba de título suficiente o no de cualquiera de las partes.
• La prueba del consentimiento válido del titular para el uso.
  
• La falsedad de la certificación aportada por el demandante.
  
• La inscripción registral a favor del demandado.
  
• El demandado, en su contestación, con fundamento en la cláusula rebus sic stantibus, también puede hacer valer la existencia en un cambio de situación por circunstancias ajenas a la voluntad de las partes, que le haya impedido cumplir con su obligación, especialmente en los casos que con la petición de desahucio se acumule la reclamación de impago de rentas. Además, si el titular es gran tenedor de viviendas, tiene la obligación legal de ofrecer un alquiler social antes de adquirir el dominio de la vivienda.
  

Menores y vulnerabilidad social

En los casos de desahucio por impago de rentas o terminación del plazo del contrato el juzgado está obligado a informar del procedimiento a los servicios sociales, para que estos reporten si existe situación de vulnerabilidad social.

• Si los servicios sociales estiman que existe la situación de vulnerabilidad, el juzgado debe suspender el procedimiento -durante el plazo de un mes si el demandante es persona física, o tres si es persona jurídica- hasta la adopción de las medidas de protección oportunas.

• La existencia de menores por si sola no determina la situación de vulnerabilidad, sino que se evalua la situación económica y social de la unidad familiar en su conjunto.

Consultas frecuentes

• En aquellos supuestos en los que se produce el fallecimiento del arrendatario -en contratos de renta nueva como antigua- también puede instarse el desahucio de los demás ocupantes si estos no acreditan en el plazo de tres meses su derecho, de no haberse pactado lo contrario en el contrato, o el titular no tiene conocimiento de su existencia y voluntad de subrogarse en el contrato. 

• En aquellos casos en los que el inquilino comunique su voluntad de terminar el contrato y el abandono de la vivienda, pero dejando a otros ocupantes habitándola -bien porque los tenga subarrendados o por ser familiares o amigos- el dueño dispone de dos vías puede recuperar la posesión:

• La primera, dirigiendo demanda de desahucio por falta de pago de rentas contra el inquilino desde el momento que se produzca el impago de una sola mensualidad, al seguir siendo este responsable de la vivienda aunque la haya abandonado por no haberla puesto a disposición efectiva del dueño al terminar el contrato.

• La segunda, dirigiendo la demanda de desahucio por precario contra los ocupantes que queden habitándola, aunque no se conozca su identidad concreta.

• Si el inquilino comunica su voluntad de terminar el contrato y abandonar la vivienda, su cónyuge o pareja sentimental tiene derecho a continuar residiendo en la vivienda si se lo comunica fehacientemente al dueño, y sigue abonando la renta.

• En caso de no comunicarlo, o de no proceder al pago de la renta, el propietario puede instar contra dicho cónyuge o pareja sentimental, bien un desahucio por precario o bien un desahucio por falta de pago de renta, según el caso.

• En aquellos casos en los que el ocupante del inmueble sea una sociedad mercantil o persona física en concurso de acreedores, la acción de desahucio debe iniciarse ante el juzgado de lo mercantil que esté conociendo del concurso.

• Si la acción se hubiera iniciado antes de la declaración de concurso, seguirá su tramitación ante el mismo juzgado de primera instancia que estaba conociendo de la causa.

• Si en el contrato se pactó un alquiler con opción a compra, la acción de desahucio no supone la pérdida automática de este derecho a favor del comprador salvo que así se hubiera pactado en el contrato.

• La recuperación de la posesión de un bien inmueble también puede instarse a través de la vía penal mediante la correspondiente denuncia por delito de usurpación.

• El desahucio y el lanzamiento son conceptos relacionados pero distintos:

• El desahucio es el acto por el que el juzgado declara por sentencia que una persona no tiene derecho a permanecer en un inmueble.

• El lanzamiento es el acto por el que el juzgado a través de un auto ordena ejecutar materialmente una sentencia de desahucio, o cualquier otra decisión judicial que declare que alguien no tiene derecho a permanecer en un inmueble -como en el caso de la adjudicación de una vivienda en la ejecución hipotecaria- procediendo al desalojo forzoso del ocupante mediante una comisión judicial y el auxilio de la fuerza pública en su caso.

Prórroga de suspensión de desahucios y lanzamientos hasta 31 de diciembre de 2024

Conforme al Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, la suspensión de desahucios y lanzamientos de vivienda establecida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo ha quedado prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2024 en los siguientes supuestos:

• En los procesos que vengan motivados por reclamaciones de renta u otras cantidades, cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica superior a la del propietario acreditando una de estas dos circunstancias:

• Que, el arrendatario tenga que pagar renta y esté en situación de desempleo, ERTE o reducción de jornada; y, en caso de ser empresario, cuando no supere la unidad familiar el mínimo de ingresos establecido -con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual establecido en 2023 en 600 euros al mes-.

• Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

No se entenderá que concurren los supuestos de cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

• En los procesos que se dirijan contra ocupantes precaristas o que hayan perturbado la posesión sin derecho a ello cuando se cumplan las dos las siguientes condiciones:

• Que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas.

• Que el ocupante esté en situación de desempleo, ERTE o reducción de jornada; y, en caso de ser empresario, cuando no supere la unidad familiar el mínimo de ingresos establecido -con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual establecido en 2023 en 600 euros al mes-.