La ejecución hipotecaria es el procedimiento que tiene por objeto la recuperación de la deuda a favor del acreedor cuando esta se encuentra garantizada por un bien, normalmente inmueble -hipoteca inmobiliaria- que se encuentra hipotecado.

• La hipoteca, como garantía del pago de la deuda, puede constituirse sobre bienes muebles o inmuebles tanto de titularidad privada como pública, como en el caso de la hipoteca sobre concesión administrativa.

• La normativa legal reguladora viene recogida con carácter principal en los artículos 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC- así como en el resto de legislación aplicable.

• La ejecución hipotecaria puede ser judicial o extrajudicial -notarial-.

Para la tramitación judicial de una ejecución hipotecaria es necesario la existencia de un título ejecutivo de carácter no judicial concreto como es la escritura pública de préstamo hipotecario que puede ser entre particulares, empresas o ambas siendo el caso más frecuente entre particulares y bancos dentro del ámbito inmobiliario.

• La garantía hipotecaria también puede constituirse con Administraciones Públicas, en garantía para el pago de deudas frente a la Agencia Tributaria.

Demanda

La ejecución hipotecaria comienza con la demanda del acreedor ante el juzgado competente, en la que se solicita que se declare el vencimiento anticipado del préstamo ante un impago del deudor.

• Para la demanda de ejecución hipotecaria judicial la ley exige abogado y procurador.

• Conforme a La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, no se admitirán demandas de ejecución hipotecaria en las que no se acredite que ha existido una conciliación o mediación administrativa si concurren simultáneamente las siguientes circunstancias:

• El demandante es gran tenedor de vivienda - titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

• Si el demandante no es gran tenedor, puede acreditarlo mediante certificado del Registro de la Propiedad donde conste una relación de sus propiedades.

• El inmueble es la vivienda habitual del demandado.
• El demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

• Si el demandado no se encuentra en vulnerabilidad económica el demandante puede acreditarlo de las siguientes maneras con carácter alternativo:

1. Aportando informe oficial de las Administración Públicas competentes, con vigencia inferior a tres meses,  obtenido con el consentimiento del demandado.
2. Aportando una declaración responsable y justificante de haber transcurrido mas de dos meses y menos de cinco desde que acudió a las Administraciones Públicas competentes para solicitar informe de vulnerabilidad del demandado sin haber sido atendido o haber sido iniciados los trámites.
3. Aportando informe con una vigencia de tres meses de las Administraciones Públicas competentes donde conste que el demandado no consiente el estudio de su situación económica.

La exigencia de conciliación o mediación para la admisión de la demanda, su cumplimiento puede acreditarse de las siguientes maneras alternativas:

• Aportando una declaración responsable y justificante de haber transcurrido mas de dos meses y menos de cinco desde que acudió a las Administraciones Públicas competentes para solicitar informe de vulnerabilidad del demandado sin haber sido atendido o haber sido iniciados los trámites.

• Aportando informe con una vigencia de tres meses de las Administraciones Públicas competentes donde conste el resultado de la conciliación o mediación.

Admisión a trámite y despacho de ejecución

Si la demanda cumple los requisitos previstos en la regulación legal, el juzgado la admitirá a trámite procediendo con el despacho de ejecución y efectuando el requerimiento de pago mediante la oportuna notificación al deudor y en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda.

Oposición a la ejecución hipotecaria

Admitida a trámite la demanda -despacho de ejecución- el ejecutado puede formular oposición dentro del plazo legal de diez días hábiles, suspendiéndose temporalmente la ejecución, sobre la base de los siguientes motivos:

• La extinción de la garantía acreditándolo mediante certificación del Registro de la Propiedad.
• Si el juez aprecia esta causa de oposición, se decretará el sobreseimiento de la ejecución.

• La existencia de cláusulas abusivas determinantes de la ejecución.

• Si el juez aprecia esta causa de oposición:

• Ordenará el sobreseimiento del procedimiento si la cláusula abusiva es determinante para la ejecución.
• Ordenará seguir el procedimiento sin aplicación de la cláusula abusiva si no es determinante para la ejecución.

• El error en la cantidad exigida en el saldo deudor de una cuenta, acreditado mediante libreta o cálculo preciso alternativo.



• Si el juez aprecia esta causa de oposición, ordenará seguir el procedimiento por la cantidad correcta.

• En la resolución del juez frente a la oposición a la ejecución solo cabe recurso de apelación en los siguientes casos:

• Cuando ordene el sobreseimiento de la ejecución.
• Cuando ordene la inaplicación de una cláusula abusiva.
• Cuando desestime la oposición contra la aplicación de una cláusula abusiva.

• El ejercicio del derecho de oposición fuera de plazo dará lugar a la perdida de la acción, aunque la existencia de cláusulas abusivas también puede ser apreciada de oficio por el juez cuando el ejecutado tenga la condición de consumidor.

• El Tribunal Supremo ha señalado que cuando en el proceso de ejecución hipotecaria se aleguen y diriman determinadas causas de oposición, se produce efecto de cosa juzgada sin que pueda entrarse de nuevo en un juicio ordinario posterior.

La ejecución hipotecaria también puede verse suspendida por demanda de tercería de dominio mediante la aportación de un título de propiedad de fecha anterior a la de constitución de la garantía.

Existen otros supuestos que pueden frustrar la ejecución sin necesidad de oposición del deudor, como la falta de legitimación activa en supuestos de cesión de crédito conforme ha dispuesto reiterada jurisprudencia. Además, el deudor puede solicitar nulidad de actuaciones en caso de infracción de normas imperativas del procedimiento habida cuenta de que sus posibilidades de defensa están muy limitadas.

Subasta en la ejecución hipotecaria

Transcurrido el plazo legal de 20 días hábiles desde el requerimiento de pago, y de no haber sido archivada la ejecución, se procede a la convocatoria de subasta del bien hipotecado a instancias del acreedor, del deudor o del tercer poseedor, publicando su anuncio en el BOE, previo pago de la tasa.

• La ley dispone que al participar en la subasta los postores aceptan subrogarse en las cargas anteriores al crédito que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a su favor, lo que sucede cuando la hipoteca objeto de ejecución es segunda carga o posterior.

El remate se aprobará a favor de la mejor postura cuando esta supere el 70 por ciento del tipo de subasta y en el caso de subasta desierta -sin postores- el acreedor puede solicitar la adjudicación del bien por dicho porcentaje o por lo que deba por todos los conceptos.

• De no ejercitar esta opción el ejecutado, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o al menos cubra el principal, así como lo presupuestado intereses y costas, sin perjuicio de su posterior tasación mediante la aportación de la minuta por parte de los profesionales intervinientes.

Una vez producida la adjudicación, el Letrado de la Administración de Justicia procede a purgar las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta salvo en casos especiales como es el caso de la hipoteca en igualdad de rango.

Pago al acreedor y desalojo de la finca

El importe obtenido en la subasta del bien se destina a pagar la deuda principal del acreedor así como los intereses y costas generadas conforme a las reglas legales de imputación de pagos.

Una vez cumplidos los trámites, el adquirente puede solicitar que se le ponga en posesión del inmueble de encontrarse ocupado ya sea por usufructuarios, vitalicios o no, inquilinos en virtud de un contrato de arrendamiento o cualesquiera otros terceros ocupantes.

• Para ello, el adquirente debe solicitar al juzgado una vista de ocupantes en la que se declare que estos no tienen derecho a permanecer en la vivienda y en la que estos deben presentar los títulos en los que fundan su derecho y, a la vista de los documentos, el Juzgado resolverá sobre el lanzamiento. Si el inmueble es vivienda habitual, el juzgado dará un mes para desalojarlo y otro mes más de existir motivo fundado.

La deuda del ejecutado se extingue con la satisfacción del acreedor mediante el pago, la dación en pago o la transacción judicial, así como por los mecanismos propuestos en la Ley Concursal y especialmente los derivados de la Ley de Segunda Oportunidad.

Consultas frecuentes

• En las transmisiones judiciales de inmuebles como es el caso de la ejecución hipotecaria se dan los derechos de tanteo y retracto legalmente establecidos, por lo que para la inscripción de la finca es necesario acreditar que se han hecho las notificaciones requeridas para su ejercicio.

• En las ejecuciones hipotecarias que culminen con la transmisión de una vivienda protegida no procede la devolución de las ayudas, exenciones o bonificaciones tributarias recibidas.

• En los supuestos en los que el ejecutado ha fallecido y la demanda de ejecución se dirige contra la herencia yacente el emplazamiento al albacea o administrador judicial es suficiente, siendo necesario cuando la demanda se dirige contra herederos ignorados pero no cuando se haya demandado a un posible heredero que pueda actuar en nombre de los desconocidos.

• En situaciones de concurso de acreedores, no podrán iniciarse procedimientos de ejecución hipotecaria desde la declaración de concurso, y los que estuvieran iniciados quedarán en suspenso aunque ya se hubiesen publicado los anuncios de subasta salvo que se obtenga del juzgado mercantil una declaración del carácter no necesario del bien objeto de ejecución.
  

• Aunque se produzca una ganancia patrimonial, la dación en pago de la vivienda habitual del deudor está exenta del pago del impuesto de la renta de personas físicas -IRPF-.